Comprar en Madrid desde el extranjero: el proceso, paso a paso.
Se puede comprar una vivienda en Madrid sin ser residente y sin viajar para firmar. Lo que cambia es el orden: hay trámites que conviene tener listos antes de encontrar la casa.
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Comprar una vivienda en Madrid sin vivir en España es perfectamente posible. No hace falta ser residente ni tener una sociedad aquí, y la operación cuenta con dos garantías que muchos compradores de fuera no conocen: un notario que comprueba la operación y da fe de la firma, y un Registro de la Propiedad que protege lo comprado frente a terceros.
Lo que sí cambia cuando compras desde otro país es el orden. Algunos trámites tardan semanas y conviene empezarlos antes de encontrar la casa, no después. Este es el recorrido completo, en el orden en que lo coordinamos con nuestros clientes.
Antes de buscar: el NIE y la cuenta en España
El primer paso no tiene nada que ver con las casas. Para comprar en España necesitas un NIE, el Número de Identidad de Extranjero. Es el número con el que firmarás la escritura, pagarás los impuestos de la compra y figurarás en el Registro.
Se solicita en un consulado de España en tu país o, si estás en España, ante la Policía Nacional. También puede tramitarlo por ti una persona con poder suficiente. Los plazos varían según la oficina y la época del año, así que lo sensato es pedirlo en cuanto la compra deja de ser una idea.
Con el NIE, abre una cuenta en un banco español; puede ser de no residente. No es un requisito legal para comprar, pero en la práctica lo simplifica casi todo: desde ella se pagan los impuestos, se domicilian la comunidad, el IBI y los suministros, y queda trazado el recorrido del dinero.
Ese último punto importa. La normativa contra el blanqueo de capitales obliga a bancos y notarios a conocer el origen de los fondos, y en la escritura se hace constar cómo se ha pagado. Tener preparada la documentación (de dónde vienen los ahorros, la venta de otro inmueble, una herencia) evita retrasos en el peor momento posible: la semana de la firma.
Si no vas a estar: el poder notarial
Puedes venir a Madrid a firmar, y muchos compradores lo prefieren. Pero no es obligatorio. Con un poder notarial, una persona de tu confianza puede firmar en tu nombre las arras, la escritura y los trámites posteriores.
El poder puede otorgarse ante notario en España o en el país donde vivas. Si se firma fuera, hay dos caminos habituales: hacerlo en un consulado español, o ante un notario local con la Apostilla de La Haya, si tu país forma parte del convenio, y con traducción jurada cuando no esté en español.
La clave está en el contenido. Un poder demasiado genérico puede no servir para una operación concreta, y uno demasiado estrecho obliga a repetirlo si algo cambia, como el precio o la fecha. Conviene que lo revise un abogado en España antes de firmarlo, y que prevea también la hipoteca si vas a financiar la compra.
Un poder bien redactado es la diferencia entre firmar a distancia con tranquilidad y tomar un avión con tres días de aviso.
La reserva y el contrato de arras
Cuando aparece la casa adecuada y hay acuerdo en el precio, lo normal es reservarla. A veces se firma primero un documento breve de reserva, con una cantidad pequeña, que retira la vivienda del mercado mientras se prepara el contrato de arras.
Las arras son el compromiso de verdad. Es un contrato privado en el que se fijan el precio, el plazo para firmar la escritura, quién paga cada gasto y en qué estado se entrega la casa. El comprador entrega una cantidad a cuenta del precio, que suele rondar el 10 %, aunque se negocia.
La modalidad más habitual son las arras penitenciales: si el comprador se echa atrás, pierde lo entregado; si es el vendedor, lo devuelve duplicado. Es un equilibrio razonable, siempre que el contrato se firme con la revisión legal ya hecha o con condiciones que protejan al comprador si aparece un problema. Firmar arras sin haber leído antes la nota simple es un error que se puede pagar caro.
Lo mismo ocurre con la hipoteca. Si vas a financiar la compra y el banco no la concede a tiempo para la escritura, en unas arras penitenciales lo entregado se pierde, salvo que el contrato prevea esa situación. Por eso conviene revisar la financiación con el banco antes de firmar las arras y fijar un plazo de escritura con margen.
La due diligence: lo que se revisa antes de firmar
Antes de comprometer dinero, la vivienda se revisa por cuatro frentes. Es el mismo análisis con el que seleccionamos cada oportunidad, aplicado ya a la casa concreta.
- Legal
- La nota simple del Registro de la Propiedad dice quién es el titular, cómo se describe la finca y qué cargas tiene: hipotecas, embargos, servidumbres. Se comprueba también que no haya deudas con la comunidad de propietarios ni recibos pendientes del IBI.
- Técnico
- El estado del edificio y de la vivienda: estructura, fachada, cubierta, instalaciones, las reformas hechas y las obras que la comunidad tenga aprobadas o en estudio.
- Comercial
- Si el precio es coherente con lo que se ha vendido de verdad en la zona, y no solo con lo que se anuncia.
- Financiero
- El coste total de la compra y de mantener la vivienda y, si es una inversión, sus números hechos con prudencia.
El vendedor debe entregar además el certificado de eficiencia energética, obligatorio para vender una vivienda. Y antes de la firma, el notario vuelve a consultar el Registro para confirmar que nada ha cambiado.
La firma ante notario
La compraventa se formaliza en una escritura pública firmada ante notario. El notario identifica a las partes, comprueba la situación de la vivienda en el Registro, lee la escritura y da fe de la firma. Si no dominas el español, se puede firmar con intérprete.
En ese mismo acto se paga la parte pendiente del precio, normalmente por transferencia o con cheque bancario, y se entregan las llaves. Si compras con hipoteca, el banco firma la suya en la misma notaría, el mismo día.
Después de la firma: impuestos e inscripción
Firmada la escritura, quedan dos trámites. El primero es pagar el impuesto de la compra: en una vivienda de segunda mano en la Comunidad de Madrid, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, del 6 %; en obra nueva, el IVA del 10 % y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Lo explicamos con calma en Cuánto cuesta comprar una vivienda en Madrid.
El segundo es inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad. La inscripción es la que protege tu compra frente a terceros, y por eso se hace siempre. De los dos trámites suele ocuparse una gestoría, coordinada con la notaría.
Cómo lo hacemos en ARENZA
En la asesoría privada actuamos solo en representación del comprador. Coordinamos el NIE, la cuenta, el poder, la revisión de la vivienda, la negociación y la firma con abogados, fiscalistas y técnicos de confianza, para que puedas decidir desde donde estés con la misma información que tendrías viviendo en Madrid.
Antes de las arras revisamos contigo la financiación y la documentación sobre el origen de los fondos que piden bancos y notarios. Y si prefieres ver las casas en persona, ajustamos la búsqueda a la fecha de tu viaje para que lo que visites siga disponible; si no puedes venir, te las enseñamos por videollamada.
