Cuánto cuesta comprar una vivienda en Madrid, más allá del precio.
Al precio hay que sumar un impuesto, la notaría, el Registro y la gestoría: una cantidad que no aparece en el anuncio y que conviene reservar desde el principio.
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Cuando se habla de comprar una casa, se habla del precio. Es lógico: es la cifra grande, la que se negocia. Pero el precio de una vivienda no es lo que cuesta comprarla. A esa cifra hay que sumar un impuesto, los gastos de notaría, Registro y gestoría y, si trabajas con un asesor que te representa, sus honorarios.
Ninguno de estos costes es una sorpresa si se conoce desde el principio. Aquí están todos, en el orden en que aparecen, con una calculadora para hacer tus números con un precio concreto.
El impuesto: depende de si la vivienda es nueva o usada
Es el coste más importante después del precio, y depende de una sola pregunta: ¿compras a un particular una vivienda que ya ha tenido dueño, o a un promotor una vivienda nueva?
En una vivienda de segunda mano pagas el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). En la Comunidad de Madrid, el tipo general es del 6 %. Lo paga el comprador, que lo liquida después de la firma; normalmente se encarga la gestoría.
En una vivienda nueva, comprada directamente al promotor, no hay ITP. En su lugar pagas el IVA, del 10 % en viviendas, que se abona al promotor junto con el precio, y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo fija cada comunidad autónoma.
En barrios como Salamanca, Chamberí o Almagro, con pocos edificios nuevos, lo habitual es comprar vivienda de segunda mano, aunque esté recién reformada. Aun así, conviene confirmar cómo tributa cada operación: algunas rehabilitaciones hechas por un promotor siguen otras reglas.
Notaría, Registro y gestoría
Son tres gastos distintos que suelen presentarse juntos.
- Notaría
- Prepara y autoriza la escritura. Sus honorarios están regulados por un arancel oficial y dependen, sobre todo, del precio y de la extensión del documento.
- Registro
- Inscribe la compra a tu nombre en el Registro de la Propiedad. También cobra según arancel.
- Gestoría
- Liquida el impuesto, presenta la escritura en el Registro y te devuelve los documentos. Sus honorarios son libres.
¿Quién paga qué? El Código Civil establece que los gastos de otorgar la escritura corresponden al vendedor, y los de la primera copia y los posteriores a la venta, al comprador, salvo pacto en contrario. En la práctica, el reparto se deja escrito en el contrato de arras, y conviene leerlo con atención.
Como orientación prudente, reserva entre el 0,2 y el 0,5 % del precio para todo esto y para los gastos pequeños que acompañan a una compra desde fuera: traducciones, poderes, apostillas o una tasación si hay hipoteca. Es una horquilla para viviendas de precio alto: los aranceles no crecen al mismo ritmo que el precio, y en una compra más pequeña el porcentaje sería mayor.
Los honorarios de asesoría
En España, la comisión de la agencia que vende una casa suele pagarla el vendedor. Esa agencia trabaja para él: su objetivo es vender, y vender bien.
Si quieres que alguien trabaje solo para ti, que busque, analice, negocie y coordine en tu nombre, esa representación es un coste tuyo, y conviene conocerlo desde el primer día. En ARENZA es una tarifa fija de asesoría, que se acuerda antes de empezar.
El precio de una vivienda no es lo que cuesta comprarla.
Haz tus números
Escribe el precio pactado y verás el coste orientativo de comprar una vivienda de segunda mano en la Comunidad de Madrid.
Calculadora orientativa
Coste de compra de una vivienda de segunda mano
Prueba con una de la selección:
Ejemplo para un precio pactado de 1.500.000 €.
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales6 % del precio
- 90.000 €
- Notaría, Registro y gestoríaHorquilla orientativa del 0,2 al 0,5 %
- 3.000 – 7.500 €
- Además del precio
- 93.000 – 97.500 €
- Coste total de la compra
- 1.593.000 – 1.597.500 €
Estimación orientativa sobre el precio pactado: si el valor de referencia del Catastro es mayor, el ITP se calcula sobre él. No incluye honorarios de asesoría ni gastos de hipoteca. La obra nueva tributa por IVA (10 %) y AJD en lugar de ITP. No es asesoramiento fiscal: cada operación se confirma con un fiscalista.
Y después: lo que cuesta tener la vivienda
Comprar es un gasto puntual; tener una vivienda, uno recurrente. Cuenta con el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que cobra cada año el Ayuntamiento; la cuota de la comunidad de propietarios; el seguro del hogar y los suministros. Frente a una vivienda comparable en Estados Unidos, el IBI y la cuota de la comunidad suelen ser más bajos.
Si no resides en España, la vivienda tributa además cada año en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes, también cuando no la alquilas; si la alquilas, tributan las rentas. Según tu patrimonio en España, pueden aplicarse además el Impuesto sobre el Patrimonio y el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas. Cómo encaja todo con los impuestos de tu país depende de dónde vivas y del convenio para evitar la doble imposición, si lo hay: España lo tiene, por ejemplo, con México y con Estados Unidos. Es una conversación que hay que tener con un fiscalista antes de comprar, no después.
Un buen presupuesto de compra no tiene sorpresas. En ARENZA, la revisión financiera de cada oportunidad, con su coste total, se hace antes de asumir ningún compromiso.
